Sacre Village
Суть офера
Бутик-готель з 6 вілл (4×64 м² + 2×100 м²) в серці Балі. Джерело доходу — оренда вілл. Тестова вілла (MVP) побудована і підтвердила модель.
Драйвер дохідності — унікальна вірусна архітектура і формат тихої розкоші.
- ROI інвестору: 18.4% рік 1 → 31.1% рік 5
- Дистанція 5 років: операційно інвестору $1.33M — капітал повертається операційно в році 4; з exit наприкінці року 5 разом $2.62M
- Дохідність шоу-юніту 18.82% підтверджена
- Ironwood — термін служби до 80 років
- Клас — тиха розкіш
Структура CapEx
Фінансова траєкторія · роки 1–5
| Рік 1 | Рік 2 | Рік 3 | Рік 4 | Рік 5 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Виручка | $500,016 | $704,755 | $740,027 | $777,065 | $815,958 |
| EBITDA | $181,014 | $295,531 | $309,433 | $323,952 | $339,115 |
| Після фонду FF&E | $181,014 | $267,341 | $279,831 | $292,870 | $306,477 |
| Інвестору · 100% | $181,014 | $267,341 | $279,831 | $292,870 | $306,477 |
| ROI на капітал (прибуток до розподілу) | 18.4% | 27.1% | 28.4% | 29.7% | 31.1% |
| Прибуток інвестору · наростаючим підсумком | $181,014 | $448,355 | $728,186 | $1,021,056 | $1,327,533 |
| ROI · наростаючим підсумком | 18.4% | 45.5% | 73.8% | 103.5% | 134.6% |
Прибуток з оренди + Exit · роки 1–5
| Рік 1 | Рік 2 | Рік 3 | Рік 4 | Рік 5 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Дохід з оренди · інвестору 100% | $181,014 | $267,341 | $279,831 | $292,870 | $306,477 |
| Накопичений дохід | $181,014 | $448,355 | $728,186 | $1,021,056 | $1,327,533 |
| Exit · продаж готелю · частка інвестора | — | — | — | — | $1,289,622 |
| Разом за 5 років · оренда + exit | — | — | — | — | $2,617,156 |
Сукупний дохід інвестора · оренда + exit
Таймінг проєкту · 30 місяців до операційного доходу
Порівняння сценаріїв · чистими інвестору
| Сценарій | Строк · опер. років | Інвестору всього | MOIC | ROI · чистий | IRR · річних |
|---|---|---|---|---|---|
| S1 · Продаж готелю цілком · кінець року 5 | 5 | $2,617,156 | 2.65× | 165.3% | 25.3% |
| S2 · Поетапний продаж вілл · старт р.3, 3/рік | 5 | $2,674,288 | 2.71× | 171.1% | 32.2% |
| Hold · тримаємо 10 років, без продажу | 10 | $3,105,687 | 3.15× | 214.8% | 22.4% |
Стрес-тест · рік 1 (прогноз моделі)
| Сценарій | Виручка | EBITDA | ROI інвестору |
|---|---|---|---|
| База (завантаження 74%, ADR $305) | $500,016 | $181,014 | 18.4% |
| Завантаження −10 п.п. | $434,430 | $142,321 | 14.4% |
| ADR −10% | $450,341 | $151,639 | 15.4% |
| Завантаження −10 п.п. і ADR −10% (стрес) | $391,382 | $116,864 | 11.8% |
Навіть у комбінованому стресі дохідність вища за поріг відбору True Real Estate (kill-rule: мінімум 10% річних песимістично). Перерахунок — за формулами фінмоделі; всі значення — прогноз, не гарантія дохідності.
Концепція проєкту
- 6 вілл у стилі національних джогло о.Сумба
- Концепт “All in one villa” — вся інфраструктура всередині кожної вілли
- No interruption holiday — за бажанням вас не потурбують
- Blend in with nature — єднання з природою в мальовничій локації серед рисових терас і каньйонів
- S-VIP сервіс:
- Персоналізований сервіс (welcome drinks з улюблених фруктів гостей)
- Букет квітів при заселенні
- Консьєрж-сервіс (доставка їжі, напоїв тощо)
- Кухар для барбекю за запитом
- Електровелосипеди в оренду
Земля
Локація №1 — базовий вибір, закладена в CapEx small-v7
Земля 15 соток. 4,5jt/сотка/рік, оренда 32 роки. Йде півколом - всі вілли будуть видовими без дахів спереду. Ідеальна для посадки вілл.
Локація №2 — альтернатива, у поточний CapEx не входить
Земля 80 соток. Можна взяти 40-50. Ціна 3,7 jt/сотка
Заїзд не дуже комфортний (вирішується реверсивним рухом). Всі видові на схилі. Можна докупити землю і розширити готель у 2 рази.
Дизайн вілли
Рендери і фотореалістичні візуалізації показують повну концепцію Sacre Village (мастер-план, включно із загальною інфраструктурою). Периметр small-v7 — 6 вілл + ресепшн/техприміщення; склад — у блоці CapEx.
Екстер'єр:
Інтер'єр · Перший варіант:
Інтер'єр · Другий варіант:
Інфраструктура вілли
- Натуральні матеріали: вілли зроблені повністю з екологічних зносостійких матеріалів, таких як дерево iron wood (80 років термін експлуатації), аланг-аланг
- Формат “all in one” — вся інфраструктура всередині кожної вілли
- Повна автономність: відпочинок і дозвілля без необхідності виходу за територію вілли
🧖♀️ Wellness & відпочинок
- Басейн
- Камін
- BBQ / гриль-зона
- Місце для вогнища
- Вулична обідня зона
- Проектор
- Місце для масажу
- Сауна + холодна купіль (у половині об'єктів)
- Джакузі
🍽️ Кухня і побут
- Повноцінна кухня
- Міні-холодильник
- Плита
- Посуд і кухонне приладдя
- Чайник, кавоварка, тостер
- Келихи для вина
- Фільтр для питної води
🏗️ Якість будівництва та інженерія
- Iron wood (ulin) — до 80 років експлуатації
- Продумана архітектура: природна вентиляція і захист від перегріву
- Енергоефективні рішення
- Стабільні інженерні системи (свердловина, сонячний нагрів води)
Планування
Вілла 64 м²:
Вілла 100 м²:
Маркетингова стратегія
Високий ADR досягається не тільки за рахунок об'єкта, а й за рахунок його сприйняття. Ми детально проаналізували сотню готелів на Балі, які здаються $500+ за ніч, при цьому собівартість самих вілл - низька. Це формує ROI набагато вищий, ніж прийнято в нерухомості.
Всі ці механізми ми застосували в цьому проєкті.
1 · Позиціонування — кому і за що платять
↓
2 · Упаковка — преміальне сприйняття
↓
3 · Контент — віральність
↓
4 · Блогери + платний трафік — охоплення
↓
5 · Впізнаваність — сильний бренд
↓
─────────────
= ПРЕМІАЛЬНИЙ ADR — тариф вище ринку ✅
1. Позиціонування: ірраціональна готовність платити за досвід
- Продукт націлений на чіткий сегмент, а не на «всіх підряд»: experiential-luxury, nature-retreat, приватність «no interruption».
- Унікальна архітектура вже стала віральним продуктом, який клієнти радять своїм друзям.
- Преміальність — у якості, автентичність — у досвіді.
- Сервіс-ритуал і увага до деталей — найдешевший за собівартістю і найсильніший важіль.
- На цій основі — єдина бренд-айдентика, масштабована в мережу.
«Ми монетизуємо не квадратні метри, а емоцію, історію і сервіс».
2. Упаковка перетворює віральний продукт на преміальний бренд
Ми забезпечимо:
- сильну візуальну айдентику;
- професійний контент у соціальних мережах;
- платформу для створення користувацького контенту;
- якісний лістинг на OTA-майданчиках;
- єдиний стиль;
- преміальне сприйняття бренду — за нього платять більше.
3. Робота з блогерами
Вільні вілла-ночі (25%) використовуються для залучення інфлюенсерів.
- вартість розміщення блогера — близько $25 за вілла-ніч;
- це приблизно до 500 інтеграцій з блогерами на рік;
- вага з відкриття одразу зміщується до прямих броней в обхід комісій OTA (~17%).
4. Платний трафік
Бюджет: $15,000
Основні завдання:
- “запалення воронки”;
- перші масові бронювання;
- створення масового ажіотажу навколо готелю.
5. Grand Opening
Бюджет: $10,000
Велике відкриття використовується як окремий маркетинговий інструмент для створення інформаційного приводу навколо проєкту.
Цілі:
- привернення уваги до запуску готелю;
- залучення блогерів і лідерів думок;
- створення ажіотажу і отримання контенту.
Бюджети кампанії запуску ($15,000 + $10,000) — операційні, в CapEx small-v7 не входять; джерело фінансування фіксується окремим рішенням сторін до старту кампанії.
📌 Референс:
ADR у Further Hotel у 2 рази вищий, ніж у конкурентів. Секрет успіху - правильне позиціонування, виняткова упаковка, сервіс, унікальний віральний зовнішній вигляд, найвищий рівень контенту.
Контрактор · PREDMET
Контрактор: PREDMET
- 6 років досвіду в будівництві, включно з 3 роками на Балі
- Власне архітектурне бюро
- Більше 250 співробітників у будівельному напрямку
- Найбільша меблева фабрика на Балі (4 300 м²)
- 4 500 м² реалізованих проєктів на острові
- 68 666 м² — загальний будівельний обсяг
- 47 об'єктів побудовані і введені в експлуатацію
- 3 комплекси перебувають на завершальній стадії